Investir dans l’immobilier de bureaux en France

Les placements financiers : une rentabilité toujours aussi faible

Alors que le taux directeur de la BCE est nul et que les taux souverains sont très bas en Europe et en France, peu d’actifs financiers offrent encore des rentabilités dignes d’intérêt. Le livret A comme le livret de développement durable (LDD) proposent 0,75 % depuis le 1er août 2015, le taux d’épargne d’un PEL a été abaissé à 1 % depuis le 1er août 2016 (contre 1,25 % un an auparavant), l’assurance-vie peine à maintenir un rendement de 3 %, et bon nombre de contrats en euros devraient verser aux alentours de 2 % cette année à leurs épargnants.

Les investisseurs privés ou institutionnels en quête de rendement plus élevé peuvent se tourner, à leurs risques et périls, vers le marché des actions, mais les fluctuations boursières viennent trop souvent à leur goût détériorer les rentabilités, notamment à court terme, et même à moyen ou long terme. Peu d’entre eux étant prêts à assumer de tels aléas, ils tentent donc de trouver des alternatives aux placements financiers.

L'immobilier, la classe d'actif la plus rentable

Ainsi, la classe d’actifs immobilière apparaît comme un investissement qui garantit encore un rendement supérieur, tout en offrant de surcroît une valeur résiduelle incompressible qui sécurise la mise de départ. Ce contexte très favorable est illustré par l’abondante collecte des SCPI attendue entre 5 et 6 Md€ cette année, ou par les grands asset managers qui annoncent des volumes d’acquisitions élevés au titre de 2016, parfois de plusieurs Md€, ce qui témoigne incontestablement de l’engouement actuel pour l’immobilier. Les assurances-vie proposent quant à elles de plus en plus des fonds immobiliers pour doper leur rentabilité globale.

Même si les taux prime à Paris QCA sont passés sous la barre de 3 % en 2016, ils sont encore fin décembre supérieurs de 225 points de base au taux de référence de l’OAT 10 ans. L’attractivité relative de la pierre demeure une réalité bien tangible. Pourtant le marché immobilier entre dans une zone de risque et les SCPI, qui rémunéraient il y a encore un ou deux ans leurs investisseurs à hauteur de 5 à 5,5 %, doivent convenir qu’elles ne pourront verser un rendement que de 4 à 4,75 % dans le contexte actuel.

En complément, la performance des SIIC est constante depuis l’introduction de ce régime fiscal fin 2002 : elle dépasse 15 % sur 5 ans en taux brut annuel pour cette catégorie particulière et moins risquée de sociétés cotées. Leur ANR (actif net réévalué) progresse régulièrement et la capitalisation de ces foncières cotées s’établit en 2016 autour de 65 Md€ selon les fluctuations boursières. Acheter des parts de SIIC est l’une des meilleures options pour les investisseurs dans la conjoncture financière actuelle : avec la spéculation haussière inhérente à ce compartiment de marché, elles permettent de booster le rendement de leur sous-jacent, qui a tendance à être amoindri par la compression des taux immobiliers.

La plupart des SIIC ont d’ailleurs peaufiné leur stratégie en se recentrant sur une typologie d’actifs en particulier, et parfois des localisations de prédilection. Elles détiennent désormais des patrimoines matures et équilibrés, avec souvent un potentiel d’upside lié à leur travail intensif d’asset management. Elles sont également capables d’anticiper les bouleversements induits par l’économie numérique pour revisiter leurs business models et développer leur offre de produits ou services de manière pérenne. Ces choix devraient porter leurs fruits et conforter l’excellente rentabilité des SIIC dans les prochaines années.

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